Autopaikka kuulostaa pieneltä asialta, kunnes sellaista ei ole. Taloyhtiöissä parkkiruuduista syntyy joka vuosi lukuisia riitoja, ja osa niistä päätyy aina käräjille saakka. Pahimmillaan periaatteellinen kiista voi kasvaa kymmenientuhansien eurojen laskuksi – paljon suuremmaksi kuin koskaan menetetyn parkkiruudun arvo.

Mistä autopaikkariidat yleensä syntyvät

Tyypillisin riita syntyy yksinkertaisesta epäsuhdasta: paikkoja on vähemmän kuin halukkaita. Kun ruutuja ei riitä kaikille, syntyy helposti kokemus epäreilusta kohtelusta – varsinkin jos osa asukkaista on saanut paikkansa vuosia sitten eikä niitä koskaan vapaudu.

Kiinteistöliiton mukaan ratkaisevaa on ensin selvittää, kenen hallinnassa paikat ovat. Jos autopaikkoja ei ole yhtiöjärjestyksessä määritelty omiksi osakkeikseen, ne ovat yhtiön hallinnassa, eikä mikään yksittäinen asunto tuo automaattisesti oikeutta paikkaan. Käytännössä paikat jaetaan tällöin esimerkiksi jonotus- tai arvontaperiaatteella tasaisin väliajoin.

Mitä laki sanoo – yhdenvertaisuus ratkaisee

Asunto-osakeyhtiölain ydin on yhdenvertaisuusperiaate: kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä lähtökohtaisesti yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiökokous ei saa tehdä päätöksiä, jotka antavat osalle osakkaista perusteetonta etua toisten kustannuksella (Kiinteistölakimies).

Juuri tähän moni autopaikkakiista kaatuu. Oikeuskäytännössä on katsottu, että esimerkiksi päätös, jolla yhtiön autopaikat varataan yksinomaan talossa asuvien käyttöön, voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Myös sijoittajaosakkaalla, joka ei itse asu talossa, voi olla oikeus paikkaan samoin perustein kuin muillakin. Merkittävät rajoitukset osakkaiden oikeuksiin voidaan käytännössä kirjata yhtiöjärjestykseen vain yhtiötä perustettaessa; myöhempi tällainen muutos vaatii lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden suostumuksen.

Mihin tuhansien eurojen lasku liittyy

Kun osakas kokee yhtiökokouksen päätöksen vääräksi, hänellä on oikeus nostaa moitekanne käräjäoikeudessa. Se on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä, muuten päätös jää voimaan (Laki24).

Tässä piilee taloudellinen riski. Oikeudenkäynnissä pääsääntö on, että hävinnyt osapuoli maksaa molempien osapuolten oikeudenkäyntikulut. Asunto-osakeyhtiöriidoissa kulut nousevat herkästi tuhansiin tai jopa kymmeniintuhansiin euroihin, kun mukaan lasketaan oma ja vastapuolen asianajo todistelukuluineen. Tällaisissa jutuissa julkisuudessa toistuvat suuret summat viittaavat yleensä juuri kulu- ja korvausvastuuseen, ei itse autopaikan arvoon.

Monella on oikeusturvavakuutus, joka korvaa osan omista kuluista – mutta se ei tyypillisesti kata vastapuolelle maksettavaksi tuomittuja kuluja, jos juttu hävitään.

Näin riidat yleensä ratkeavat

Valtaosa autopaikkakiistoista ei koskaan päädy oikeuteen. Isännöinti- ja kiinteistöalan ohjeistus on selvä: hallituksen kannattaa laatia kirjalliset, yhdenvertaiset autopaikkasäännöt, hyväksyttää ne yhtiökokouksessa ja tiedottaa niistä avoimesti. Selkeät jonotus- ja vuokrausperiaatteet poistavat suurimman osan epäreiluuden kokemuksista.

Neuvo asukkaalle on yksinkertainen: jos paikka tuntuu menneen epäreilusti, kannattaa ensin pyytää kirjallinen peruste isännöitsijältä ja tarvittaessa konsultoida asiantuntijaa ennen kuin nostaa kanteen. Periaatteen puolustaminen voi olla oikeutettua – mutta jos oma oikeudellinen asema on heikko, lasku siitä voi olla huomattavasti suurempi kuin koskaan menetetty parkkiruutu.