Tontteja riittää, mutta lapiota ei nosteta
Pääkaupunkiseudulla on paperilla tilaa valtavalle määrälle uusia asuntoja. HSY:n (Helsingin seudun ympäristöpalvelut) tonttivarantoselvityksen mukaan Helsingissä, Espoossa, Vantaalla ja Kauniaisissa oli vuoden 2025 lopussa voimassa olevaa asemakaavaa käyttämättä 70 000–80 000 uuden kerrostaloasunnon rakentamiseen. Rakentamatonta rakennusoikeutta on kaikkiaan lähes kymmenen miljoonaa kerrosneliömetriä, josta valtaosa kerrostaloasumiseen.
Silti rakennustyömaat ovat hiljaisia. Uusien asuntojen aloitukset painuivat vuosina 2024–2025 poikkeuksellisen alhaisiin lukemiin, kun rakennusala vajosi syvään taantumaan.
Kaava ei rakenna taloja
HSY:n erityisasiantuntija Heikki Levola tiivistää ristiriidan: kaavassa osoitettu rakentamismahdollisuus ei automaattisesti johda toteutukseen. Varanto on kasvanut viime vuosina nopeasti, koska kaavoitus on tuottanut uusia rakennusoikeuksia selvästi enemmän kuin rakentaminen on niitä kuluttanut.
Ongelman juuret ovat taloudellisia. Rakennushankkeen käynnistäminen edellyttää, että myyntihinnoilla katetaan tontti, rakentaminen ja rahoitus – ja jää vielä katetta. Viime vuosina yhtälö ei ole monessa kohteessa sulkeutunut.
Kolme jarrua: korko, kulut ja kysyntä
Korkotaso on yksi keskeisimmistä jarruista. Euroopan keskuspankin nopea koronnostojakso 2022–2023 nosti sekä asuntolainojen että rakennushankkeiden rahoituskustannuksia. Vaikka korot ovat sittemmin laskeneet, rakennusliikkeillä on yhä myymättömiä valmisasuntoja, eikä uusia hankkeita kannata aloittaa ennen kuin vanha varasto purkautuu.
Rakennuskustannukset ovat pysyneet korkealla suhteessa asuntojen markkinahintoihin. Hintataso ei ole laskenut tarpeeksi, jotta uudiskohteiden myyntihinnat olisivat kilpailukykyisiä käytettyihin asuntoihin verrattuna.
Kysyntä on heikko. Vanhojen asuntojen tarjonta on suuri, mikä syö uudiskohteiden houkuttelevuutta. Raklin suhdannekatsauksen mukaan asuinrakentamisen toipuminen on takkuillut selvästi ennustettua enemmän.
Kaavoitus ei yksin ratkaise
Tonttivarannon kasvu kertoo myös siitä, että kuntien kaavoitustyö on jatkunut, vaikka rakentaminen on seisonut. Kaikki kaavaan merkityt neliöt eivät kuitenkaan ole yhtä rakentamiskelpoisia kuin paperilla näyttää: maanomistuksen pirstaleisuus sekä yksittäisten tonttien sijainti ja rakennettavuus rajoittavat toteutusta.
Milloin jäätyminen sulaa?
Valtiovarainministeriön talousnäkymissä rakentamisen ennustetaan kääntyvän hitaaseen kasvuun, kun korkojen lasku parantaa sekä ostajien maksukykyä että rakennusliikkeiden rahoitustilannetta. Se, milloin pääkaupunkiseudun mittava tonttivaranto todella alkaa muuttua asunnoiksi, riippuu siitä, kuinka nopeasti koron, kustannusten ja kysynnän yhtälö kääntyy rakentamisen puolelle. Toistaiseksi tontti odottaa.
